验房注意事项梳理

考虑到今年可能需要用到，提前进行了简单的学习。

学习笔记

验房注意事项

一、可以拒绝收房甚至直接解约的情况

1. 未取得《住房质量保证书》《住宅质量说明书》《竣工验收备案表》

商品房销售管理办法明文禁止

1. 未经相关部门批准擅自改变房屋结构和约定配套设施
2. 未经业主同意擅自改变房屋结构。包含户型、空间尺寸、朝向、及其他影响质量和实际使用的
3. 验收交房时误差面积与合同约定误差面积超过±3%的
4. 经有资格的检测机构核验主体结构质量不合格，存在安全风险的
5. 杭州中院曾经给过的三个例举的证例
6. 开发商在合同约定的时间让你收房，但是收房时发现有局部的漏水和空鼓，你以这个为由，要求拒绝收房，并且告开发商逾期交房要他赔偿；

不影响居住，属于瑕疵，不能拒收，但是你有权利要求他修复，或者赔偿修复的钱，并且承担因修复造成的损失。

1. 房屋出现大面积漏水和空鼓，没法住；

影响实际居住，不符合居住条件的。可以直接拒收。如果到了收房的合同时间，那开发商还构成了交付时间的违约，可以要求赔偿。

1. 商品房销售合同里约定给安装的是铝合金防盗门，但实际给安装的是钢制的防盗门，

属于合同违约，说给a材料a品牌，实际上给我的都是b材料和b品牌。可以直接拒收。如果到了收房的合同时间，那开发商还构成了交付时间的违约，可以要求赔偿。

二、收房注意事项

1. 工具：卷尺/测距仪、手电筒/激光笔、水平仪、小皮锤、玻璃珠，验电插座
2. 检查纬度：面积、地面、墙面、天花、水、电、玻璃、门窗五金、家具、家电和防水
3. 测量面积

工具：卷尺或测距仪

测量套内面积

套内面积：包含屋子的墙体面积加上阳台的建筑面积。和合同里的套内面积对比出入有多大。

测量房子实际高度

法律规定高度不能低于2.6m，建筑高度不能低于2.8米。

1. 墙面

工具：手电筒、激光笔、小皮锤

检查墙面是否有裂痕

每个屋子都应该仔细查，墙面是否有裂痕，壁纸是否有破损，用手摸或者拿手电筒或者用激光笔从一边往另一边照看是否有隆起或者凹陷，墙面是否垂直。

检查是否有空鼓

小皮锤或者关节轻轻的敲，听到咚咚就是空鼓，如果空鼓比较大就要他修，尤其是卫生间。

1. 地面

工具：玻璃珠、小皮锤

是否水平：可以拿玻璃珠在地面滚，或者手机自带的水平尺，一般房间要求是平的，卫生间要求四面八方都往地面的方向斜着。

检查空鼓：和墙面方法一样。

检查木地板：是否变色，地板非常容易空鼓或者受潮，一定要仔细的检查。

1. 天花板

天花板有没有裂痕，是否有漏水痕迹，灯具安装是否有螺丝孔露在外面。

5、水

主要集中在厨卫，分别为上水和下水。

上水：一般直接能检查出来，检查各水龙头、花洒、马桶是否正常出水。

下水：洗菜盆、盥洗盆、浴缸都灌满水，然后打开看下水是否痛快，看盥洗盆和菜盆下面是否漏水滴水，看盆里的水是否排干净，正常情况下不应该有积水。

6、电

工具：水平仪/手电筒/激光笔、验电插座

看所有的灯是否都亮，即使毛坯房也应该挂个灯泡。

带一个两项和三项的小灯看看是不是所有的地方都通电。

去电器柜测试分别关上每一路电源，测试分路控制开关是否好使。

看各类电源开关安装在墙上旁边是否严丝合缝，有松动。

买个光纤或者网线的测试盒看看线通不通，不过一般网络运营商安装宽带的时候也会帮你做

1. 玻璃

检查是否有裂痕：包括家具玻璃，窗玻璃，门玻璃，盥洗台的镜子，

检查玻璃污垢是否可以擦掉：如果是在中空层里面，一定要让他们换。

很多窗玻璃都是多层中空low-e的玻璃，第一有镀膜，第二气密性比较强。如果在密封的时候里面有雾气或者污垢就很麻烦，必须返厂或者整块换新的。

1. 门窗五金

有没有磕碰划痕或坑，大多是粗暴施工导致

材料品牌，是否与合同约定的相符

检查五金件，各个柜门、窗户的合页或者滑轨是不是顺畅，液压杆能不能正常工作，抽拉水龙头是不是能完全复位，花洒是否正常使用，门锁开合是否顺畅等等，检查越仔细越好

1. 家具家电

某品牌或同档次品牌，玩语言的小把戏，

家具家电是否和房间匹配，说送冰箱结果放冰箱的位置根本放不进去。

10、防水

如果漏到楼下，对方可以要求你赔偿损失。

收房完事儿之后，出门之前把地漏堵上，可以用塑料袋上面搁一点沙子或者石头，卫生间地面上放2-3公分的水，然后锁门走人，如果你家防水有问题，楼下收房就会发现问题。

看一下厨房，卫生间，阳台的顶部有没有漏水或者水痕。

11、事无巨细，全部记录

验收人员都是接受专业的话术培训，小问题不用写进验收文件，用不了2天就给你修完了，如果不写进去，收了楼，万一没人管就是你的问题。

如果开发商就一张纸，你就自己记下来，再去收房办公的地方交涉，让他们限期处理，没法确定时间的，让他们写上不清楚，没法确定等等字样，越多人的地方越好办事，不同意，就在人最多的地方闹，分贝越高越有效，第一时间建立业主群，可以成立业主委员会。

后续再陆续补充相关信息。